作者：任磊　　　　

　　从事实判断到规范判断——

　　准确认定房产交易受贿中“明显低于市场价格”

　　□在认定房产交易型受贿时，应运用好“三个善于”这一检察履职办案重要方法论，把握房产交易受贿的实质法律关系，采用市场法对房产价格进行认定，以差价绝对值为基础进行事实判断，再从房产价格及优惠幅度是否事先设定、是否针对不特定人、是否与市场价格差价悬殊等方面进行规范判断，以确认是否“明显低于市场价格”。

　　交易型受贿犯罪以市场交易的合法外衣，掩饰权钱交易的犯罪本质。房产交易型受贿相比其他交易型受贿更具有复杂性和特殊性，在认定房产交易型受贿时往往存在较大分歧。笔者认为，在认定房产交易型受贿时，应运用好“三个善于”这一检察履职办案重要方法论，把握房产交易受贿的实质法律关系，采用市场法对房产价格进行认定，以差价绝对值为基础进行事实判断，再从房产价格及优惠幅度是否事先设定、是否针对不特定人、是否与市场价格差价悬殊等方面进行规范判断，以确认是否“明显低于市场价格”。

　　根据我国刑法和有关司法解释规定，受贿犯罪类型除了直接收受财物，还存在交易型受贿、干股型受贿、合作投资型受贿、委托理财型受贿、特定关系人受贿等类型。交易型受贿犯罪属于新型贿赂犯罪中较为常见的一种犯罪形式，以市场交易的合法外衣，掩饰权钱交易的犯罪本质，其特征是实际交易价格与市场价格的差价严重背离市场交易的开放性、随机性、公开性，且交易双方对于这种价格的实质背离与异常性在主观上是明知的。房产交易型受贿相比其他交易型受贿具有复杂性和特殊性：首先，商品房属于居民消费中的大宗商品，价格浮动区间和价格绝对值均具有较大波动性；其次，房产交易型受贿案件中，受贿数额须按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算，如何认定“交易时”往往存在不同观点；再次，开发商为促销往往会采取不同形式的购房优惠措施，认定受贿数额必须考量这一优惠措施。司法实践中，房产交易型受贿争议主要集中在如何确定“交易时”“明显低于市场价格”“受贿数额”等方面。

　　判断实质危害性，把握受贿权钱交易的本质

　　处理房产交易型受贿案件的核心在于抓住其背后的权钱交易本质，尽管交易过程可能遵循了法律程序，但实质上，这种交易并非基于市场供需关系或双方真实意愿的平等协商，而是回报国家工作人员的权力行使，以房产交易为幌子进行的利益输送。

　　房产交易型受贿有别于市场优惠。市场优惠通常是商家为了促销、回笼资金等商业目的而设定的，其面向的是不特定的消费者群体，具有普遍性和公开性。而房产交易型受贿所获利益，并非市场优惠，而是作为权力交换的对价，仅针对特定国家工作人员而设定，具有私密性和针对性，两者设定的动机存在巨大差异。

　　此外，市场优惠价格虽然低于正常市场价格，但仍在合理范围内，符合市场规律。而房产交易型受贿中的交易价格则往往表现为极不合理的低价，明显偏离市场价值。为了明确交易价格属性，办案人员应全面收集相关证据，包括交易双方的交易记录、市场同类商品价格对比、双方关系背景等，通过综合分析判断交易价格是否属于市场优惠价格。

　　明显低于市场交易价格如何确定

　　司法实践中，如何把握“明显低于市场价格”中“明显低于”是实践中具有争议的问题。目前有相对比例说、绝对数额说以及数额比例结合说等观点。其中，相对比例说，以市场价格为基础，设定一个具体的比例作为判断标准，如果交易价格低于市场价格的这一比例，则认定为“明显低于市场价格”。该观点便于司法实践中直接应用，但其比例易受到主观判断影响，缺乏统一性。绝对数额说，以事先设定的一个具体金额作为判断标准，如果交易价格低于市场价格的这一金额，则认定为“明显低于市场价格”。该观点使得判断标准更加明确，但因不同地区的经济发展水平、物价水平差异较大，同一金额在不同地区的意义可能截然不同。数额比例结合说，采取将绝对数额和相对比例相结合的方法，既设定一个具体的金额，又设定一个具体的比例，只有当交易价格既低于市场价格的这一比例，又低于设定的金额时，才认定为“明显低于市场价格”。该观点既考虑了价格差异的比例，又考虑了具体的金额，相对更为合理。

　　之前的有关规定尽管已经失效，但其中有些制度设计，也可提供一定参考。比如，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第19条规定，对于合同法第74条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价70%的，一般可以视为明显不合理的低价。参考此规定，可将优惠幅度超过30%作为判断是否明显低于市场价格的标准。同时，结合刑罚处罚性和立案标准评价上述优惠绝对值的刑法意义。判断是否“明显低于市场价格”，应从受贿罪权钱交易的本质出发，通过查证房产开发商内部的优惠销售记录，结合特定地区、特定时期的经济发展水平，房产市场的交易规则及差额所占涉案房屋价值总额的比例等多方面进行综合判断。

　　交易时间如何确定

　　在房产交易型受贿案件中，确定交易时间点是确定市场价格的前提，其直接影响受贿数额的认定和案件的定性。关于交易时间点的确定，目前存在以房屋交付和办理产权证为基准的两种主要观点：第一种观点，以房屋交付为时间点，即房屋交付后，受贿人实际占有了房屋，权钱交易在事实上已经完成。这种观点强调了交易的实质完成性，即受贿人已经实际享受了房屋带来的利益。第二种观点，以办理产权证为时间点，即产权登记是法律上取得产权的标志，只有完成产权登记，受贿才算真正完成。这种观点强调了法律形式的完备性，符合物权法的原则。但同样存在问题，如实践中并非所有房产交易都会立即办理产权登记，存在未办理产权登记的情况，导致无法直接以产权登记时间为准。如果受贿人未办理产权登记但已实际占有房屋并享受利益，那么仅以办理产权登记为交易时间点可能无法全面反映受贿行为的本质。笔者认为，房产交易存在认购或预先订立预售合同、签订合同等时间节点，在上述环节转换过程中，房屋价格会发生实质性变化，故以哪个时间点确认“交易时”，对市场价格与实际支付价格差额的计算结果会有很大的不同。从受贿罪的权钱交易本质出发，交易型贿赂案件中的交易，主要表现为行贿人与受贿人之间的犯意表示，故应以贿赂双方签订房屋交易合同时为“交易时”。

　　把握立法精神，确定评估基准

　　在房产交易型受贿案件中，确定受贿数额的关键在于准确评估“交易时”的市场价格，并计算其与实际支付价格的差额。关于市场价格评估的复杂性和时间节点选择的重要性，是判断房产交易型受贿需要重点考虑的问题。根据相关规定，受贿数额的计算依赖于交易时当地市场价格与实际支付价格的差额。如前所述，在房产交易型受贿案件中，由于双方明知合同是为了掩盖贿赂实质而签订，合同的签订意味着权钱交易行为的完成，故应以合同签订时间作为评估“交易时”市场价格的时间节点。

　　此外，从刑事角度来看，危害行为的实际发生是定罪量刑的基础。在房产交易型受贿中，签订合同时双方已经就价格、房屋等关键要素达成一致，行受贿的实质内容已经明确。此时，受贿行为已经完成，危害结果也已实际发生。虽然交款时间、交付时间或产权登记时间也涉及交易过程，但其作用都不能与合同签订时间相比。因此，将合同签订时间作为“交易时”的认定基准，既合理又合法。在评估房屋的市场价格时，为了确保市场价格评估的准确性和公正性，可以引入具有专业资质和经验的评估机构进行评估。评估机构应根据相关法律法规和行业标准，结合当地房地产市场实际情况，采用科学合理的评估方法，对涉案房产在“交易时”的市场价格进行客观评估。

　　综上，在办理房产交易型受贿案件时，需要从受贿罪的本质出发，在认定受贿时，必须透过房产交易的外在形式，深入剖析房产交易的实质，看是否存在权钱交易的本质特征。在认定房产交易型受贿数额时，应以贿赂双方签订房屋交易合同时为交易时间节点，采用科学合理的评估方法，对涉案房产的市场价格进行客观评估，以差价绝对值为基础进行事实判断，再从房产价格及优惠幅度是否事先设定、是否针对不特定人等方面进行规范判断，最终决定是否为“明显低于市场价格”。

　　（作者为山东省博兴县人民检察院党组书记、检察长）